Etre propriétaire


Acheter au lieu de louer? Le marché de l'immobilier aux USA est beaucoup plus dynamique qu'en France. La procédure d'achat est très simplifiée, et pour les américains il est assez typique (mais pas systématique) d'acheter et de vendre assez régulièrement son logis plutôt que de louer. A long terme, l'immobilier est un excellent placement. A court terme, il est plus risqué, particulièrement en cette période (2006/2007) ou il s'essouffle. Mais dans les périodes de croissance, l'achat est une option qui mérite d'être consideré. Traditionnellement, on estime qu'acheter est une bonne option si l'on reste deux ans ou plus. Cette estimation provient du calcul suivant: Coûts liés a l'achat ("Closing cost") + Coûts de vente (6% vont a l'agence immobilière lors de la revente) + somme des intérêts payés = somme d'un loyer sur la même période + somme du principal remboursé. Si l'on reste suffisamment longtemps pour que l'équation s'équilibre, on récupère à la revente le principal remboursé. Si l'on reste plus longtemps, la plus-value et le principal augmente d'autant, ce qui rend l'achat une option très attractive. A noter que les intérêts des prêts immobiliers sont déductibles des impôts. Notez bien que vous n'avez pas besoin d'une carte verte pour être propriétaire. Tout ce qu'il faut c'est un credit history (bon si possible), des revenus et pas de dettes (de cartes de crédit notamment).
*Trouver le financement (mortgage)* * Expérience personnelle d'un membre: après un an aux USA, Il a été beaucoup plus facile pour moi d'obtenir un emprunt immobilier qu'une carte de crédit! * Le plus simple quand on achète une maison ou un appartement est d'être "pre-approved". Ceci permet de savoir le montant que l'on peut emprunter, et avec cette information, chercher un logement qu'on est sur de pouvoir financer. Le marché de l'emprunt est extrêmement compétitif, et n'est pas l'exclusivité des banques. Un Google sur "Mortgage broker" retourne 3 million de résultats! Certain sites comme lendingtree.com peuvent être un bon point de départ. bankrate.com donne un tableau comparant le taux de beaucoup de préteurs. Quand on vient de France, on peut être surpris du taux d'intérêt relativement élevé. Cela provient du fait que les préteurs sont moins exigeant qu'en France. En conséquence, il y a plus de prêts en défaut que chez nous. Par contre, obtenir un prêt est du coup relativement facile. Le prêt traditionnel est fixe sur 30 ans. Cette formule convient bien si l'on pense rester relativement longtemps au même endroit. Si l'on pense rester moins longtemps, un emprunt a taux variable avec taux fixe sur 5 ans (5/1) permet de minimiser les payement d'intérêts. Ces deux types d'emprunts sont assez courant, mais ils en existe d'autre. Le calcul est de trouver la formule qui convienne le mieux en fonction de la duree que l'on estime avoir besoin du prêt.
En Californie, il n'est pas necessaire d'être resident (c'est-à dire si on a une carte verte) ou citoyen pour devenir propriétaire. Par contre, si on fait un emprunt (mortgage), les banques demanderont si on est résident ou pas. A noter que s'il est possible de mentir sur son status, le risque est de rendre l'accord nul si cela est découvert, auquel cas les banques peuvent vous demander de tout rembourser. Cela dit, la condition la plus importante est un bon historique de crédit.
En cas de problème financier Si jamais vous avez acheté et vous vous retrouvez le bec dans l'eau, les options sont les suivantes: Une short sale, qui correspond à une vente à prix rapide de l'appartement, en dessous de la valeur du mortgage. L'avantage c'est que vous n'avez pas à déclarer faillite et la banque recupère le plus possible. Déclarer faillite personelle (personal bankrupcy). Plus dur, mais faisable. Il faut cependant prouver que vous n'êtes plus solvable et l'immobilier revient à la banque. Attention: la faillite personelle a comme gros inconvévient de détruire votre credit history pour 5 ans et ne doit donc pas être utilisé à la légère.
Des questions? Stéphane est propriétaire et sera ravi de vous aider.
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